房产投资，一直是华人朋友的最爱。在多伦多房价日日飙升的今天，与房屋相关的税务案件数量也随之攀升。笔者发现，其中不少华裔移民也牵涉到这种税务官司里面。下面这个案例就是一个大陆移民在多伦多炒房遇到的税务麻烦【Citation: 2016 TCC 121】，希望能给读者带来些许思考。

纳税人T女士陈述

纳税人T女士(在此特隐去真实姓名)，早年从中国移民到加拿大。2011年5月， T在Richmond Hill 购置一楼花，2012年12月完全获得新房的所有权并申请了新房HST 退税2.4万元。T是家里的独生子，希望购买新房后，自己国内退休的父母可以来加拿大居住，这样老人也可以帮忙照顾自己的两个孩子。2012年12月，T的父母将国内34 项居家设备包括家具等直接运往新房。这些居家设备重达364公斤。随后，父母也来到多伦多，又为新房购置了窗帘、空调以及符合他们生活习惯的家具等。居住期间，房屋的水费、电费等各项基本开支都由T的父亲通过手机自动支付。T 为父亲购买了一年期的临时保险，保额为10万元。

2012年9月，也就是在T 购买楼花一年零4个月之后，T 的父亲曾从国内分两次汇款给T, T 的母亲曾给T孩子的父亲汇款过一次。三次汇款，总计15多万加元。

2013年5月，T的父母返回中国，并居住在以前曾住过的公寓里面。

T 在父母离开加拿大后，于2013年6月迅速将新房卖掉，并在其2013年个人所得税申报中申报了卖房收入。

税局的观点

税局认为当年T 购置楼花时，并不是如T所言，是想留给来加拿大的父母居住的。因此， T 当年购买楼花已扣掉的2.4 万新房退税不符合规定，应该连本带息退还给税局。其法律依据如下：

Paragraph 254(2)(b) of the ETA sets out that the new housing rebate is available where, at the time the purchaser becomes liable or assumes liability under an agreement of purchase and sale of the property, the purchaser intends to use the property as a primary place of residence for himself or herself or for a relative.

简单地说，税局认为T 购置此房的本意既不是为自己居住，也不是为父母居住的，T不符合新房退税条件。

法庭陈述

• 尽管T 的父母曾三次汇款来加拿大，但是汇过来的钱究竟干什么去了? 没有任何银行纪录显示这15万元汇款用于购买文中所说的新房。
• 记录显示，仅2011一年之中， T 频繁购买了5个房屋，而T只是一个PART TIME 的自雇人士。从2011年到2013年，T申报的年收入只有2万加元左右，如此低收入竟然频繁投资房产，不符合常情。
• 税局记录显示， T 在过去5年内6次申请新房HST退税。如此高的退税频率，让人不得不思考T每次购房的动机。
• T的父母从国内搬运家私到加拿大，不足以证明当初T购房的动机是为了让父母居住。T 的父母的确来加拿大住了几个月，但并没有长住加拿大的打算。

因此，法庭认为税局对税法的诠释完全正确， T 不符合HST 退税政策。

启示

尽管T 也提供了一些证据表明当初买新房是为了让自己的父母来加拿大居住，但是法庭一概不认。税法的严密性和强制性，由此可见一斑。更糟糕的是， T将承担税务官司败诉的全部费用，而且税局可能对她以前年度个人所得税进行彻底清查！

建议广大华人朋友在跳入炒房大军的洪流时，综合考虑房屋投资的税务问题，千万不要顾此失彼，真正将钱合理合法赚到自己口袋里，而不是单单落个为税局打工的结果。