加拿大安大略省从2017年4月21日开始，对外国购房者加征15%的非居民投机税NON-RESIDENT SPECULATION TAX（以下简称“NRST”），其目的想通过税收调控手段控制多伦多日益高涨的房市。如果外国购房者满足一定的条件，已经交的15%NRST 可以100%退回来。这里简单介绍一下退税的基本知识及顺利退税的方法：
【受影响的人群】
- 非加拿大公民；
- 没有加拿大永久居住权的；
- 外国人；
- 外国公司；
- 外国人控股的公司；
- 外国公司控股的加拿大公司；
- 信托管理者是外国人或者外国公司的信托；
- 信托管理者时加拿大公民或加拿大永久居民，但信托受益者是外国人或外国公司的信托；
【受影响的地区】
凡是在以下地区购买的房屋，均可能被征收NRST.
Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York, 这些地区统称Greater Golden Horseshoe (GGH)。
【受影响的房屋类别】
NRST 适用于至少一个但不超过六个单一家庭住宅的转让。单一家庭住宅包括独立屋、半独立房屋，联排镇屋以及公寓。在购买多个单元公寓的情况下，每个单元均被视为单一家庭住宅。
NRST 不适用于超过6个单元的出租公寓，农业用地，商业用地和工业用地。
NRST 适用于居民住宅，如果转让的既有居民住宅，也包含其他形式的资产，NRST只就居民住宅的价值征收NRST。
【举例】
如果居民住宅转让给4个购买者，其中之一的购买者是前面说的受影响的人群，其他三人是加拿大公民或永久居民，NRST 计征基数是房屋全额而不是25% 。如果此人不交NRST, 其他三人需承担缴纳NRST 的责任。
NRST不适用于mutual fund trust, real estate investment trust or specified investment flow-through trust 的信托管理者。
【受影响的人群中哪些可以豁免NRST?】
1) 被安省OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）确认可以不交NRST;
2) Immigration and Refugee Protection Act同意可以不交NRST;
3) 如果夫妻联名购房，但其中一人是受影响的人群，另一方是加拿大公民和永久居民；
【什么情况下NRST可以退还？】
如果受影响的人群满足以下条件，已交的NRST 可以如数退还；
1) 在购房之日起4年内成为加国公民或永久居民;
2) 在购房之日起至少参加加拿大两年的全职在校学习；
3) 在购房之日起在安省合法连续全职工作1年；
在此期间，购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有。并且，此房屋必须是购房者的主要居住地。
【逃税及处罚】
安省所有的房屋转让都将被审计，税法规定的反避税协议均适用，对应缴但没有缴纳NRST的会有罚款甚至监禁。
【常见退税被拒的理由】
- 与他人共同拥有此房
- 房屋交割后迟迟没有搬进去住
- 房屋出租了一段时间
- 房屋交割后4年还没递交退税申请
- 购房者身份发生变化，先是学生，之后拿到PR
- 在加拿大合法工作的时间不够
- 全职学生无法证明“全职”
- 、、、
【顺利退税的方法】
- 当买房交付15%的NRST时，联系我们，告诉您有关注意事项，以便提前做好退税准备；
- 当可以递交退税申请的时候，不要自己办理退税。专业退税申请快捷且便宜；
- 收到税局要求提供额外证明文件时，不要贸然回复，因为已经麻烦在身，请第一时间联系我们；
- 退税被税局明确拒了，不要沮丧，我们帮您上诉反转税局决定，重新拿回退税！